Resumen del Decreto 320/2020 Emergencia Pública. Alquileres

• DESALOJOS
Se suspenden hasta el 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de sentencias judiciales.
¿A qué contratos se refiere?

1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES)
8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTONACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

Requisitos: a) Que el incumplimiento sea con motivo de falta de pago, es decir que por otras causas si procede el desalojo (Ej: cambio del uso del inmueble)
b) El inmueble se encuentre en tenencia del locatario o sus continuadores. (Ej: procede el desalojo por abandono del inmueble)
¿Qué sucede con los lanzamientos ya ordenados por sentencia judicial? También se suspenden.

• PRÓRROGA DE CONTRATOS

Se prórroga, a opción del locatario, hasta el 30 de septiembre la vigencia de los contratos de locación, de los inmuebles antes mencionados. Aunque también se incluye a los contratos alcanzados por el Art. 1218 del C.C.C.. Es decir, cuya vigencia del contrato se encuentra ya vencida, pero entre las partes existe una continuación de la locación, no se podrá reclamar la devolución del inmueble hasta el 30 de septiembre.-
Requisitos: a) Contratos que tengan vencimiento entre el 20 de marzo y el 30 de septiembre del corriente.-
b) El inmueble se encuentre en tenencia del locatario o sus continuadores.
El locatario deberá notificar en forma fehaciente, 15 días antes del vencimiento pactado, al locador si ejerce está opción. ¿Qué pasa si no notifica antes de los 15 días? La ley no lo dice, pero como utiliza la expresión “si ello fuere posible”, mi apreciación es que no es causa para reclamar un desalojo anticipado. Aunque si el locador lo intima a que se exprese en uno u otro sentido, en caso de silencio se entenderá que el locatario está en mora y con el contrato vencido, por lo que procedería el desalojo ya que la causa sería vencimiento del término y no falta de pago como expresa el decreto de emergencia. –
¿Qué pasa con las garantías? Se prorrogan sus obligaciones al igual que el contrato.-

• CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES:

Se congela hasta el 30 de septiembre del corriente, el precio de la locación o cuota mensual, al valor que estos tenían hasta marzo del corriente año. Las demás prestaciones de pagos periódicos, no se congelan y se mantienen conforme a lo convenido (Ej: pago de expensas, impuestos, etc)

• DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO:

La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar, por el congelamiento del precio, se abonará en al menos 3 y como máximo 6 cuotas. Al no aclarar quien fija las cuotas, entiendo que lo dispondrá el locador con un mínimo de 3 cuotas y en caso de disputa se deberá ir a medición. Aunque la ley faculta que las partes pueden pactar otro mecanismo, siempre q ue, no sea más gravoso para el locatario. La primera cuota se pagará junto con el alquiler del mes de octubre y así sucesivamente. –
No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad.
Los garantes, extenderán su obligación, aunque el contrato haya vencido, al pago de estas cuotas.-

• DEUDAS POR FALTA DE PAGO:
Las deudas que se originan desde la entrada en vigencia de este decreto, ya sea por falta de pago, o pagos realizados fuera de términos, deberán abonarse en al menos 3 y como máximo 6 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, cuyo primer vencimiento, es junto con el vencimiento del alquiler del mes de octubre el corriente año. Pero podrá aplicarse un interés compensatario, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad.-
Las obligaciones de los garantes se entienden prorrogadas al pago de las cuotas.-

• BANCARIZACIÓN:
Dentro de los 20 días de vigencia del decreto, el locador deberá comunicar al locatario, los datos para que pueda pagar el canon locativo por medio de transferencia o depósitos por cajero automático. –

• EXCEPCIÓN – VULNERABILIDAD DEL LOCADOR:

El congelamiento de precio, no aplicará cuando la parte locadora dependa del canon del contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, lo que deberá ser acreditado. Pero no exceptúa de las demás disposiciones del decreto de emergencia.-

• EXCLUSIÓN:
Quedan excluidos de este decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural y los contratos de locación temporarios

• MEDIACIÓN OBLIGATORIA:
Si bien establecese la mediación obligatoria, está es una cuestión procesal, que corresponde a las provincias legislar, por lo que en realidad aún no es obligatorio en Córdoba. Por eso invita a las provincias a adherir a establecer una mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto.-